不動産の賃貸や売却を行う際、売買契約書を交わした後から販売までの間にも様々な準備や手続きがあります。この記事では、売買契約後の支払い方法やプレビルド物件の完成前と完成後の流れなどについて解説します。海外不動産を初めて行う方や興味のある方は、ぜひこの記事を読んで売買契約後の流れを掴んでください。
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目次
プレビルドの場合
物件の支払い
プレビルド物件の場合、予約金を入金し売買契約書を交わした後はデベロッパーによって指定された、または契約者自身が決めた頭金の比率を分割で支払います。 一般的には物件価格の30％が相場と言えるでしょう。
例えば、物件価格が1000万円であれば頭金として先ず300万を建築開始から完成期間までの期間を毎月分割して払います。またこの間の支払いは分割で行いますが銀行融資返済では無いため、利息は発生しません。
支払い方法に関しては、原則ご自身で直接現地のデベロッパーへ行いましょう。但し英語対応が必須となりますので、購入先代理店が毎月の物件費用を収納代行するケースもあります。現実的に英語対応や時間的な手間が発生するので信頼できる代理店経由で現地のデベロッパーへ毎月送金代行を依頼する形も選択肢となるでしょう。物件完成予定年月まで決まった日程に月額を代理店へ円で支払い、代理店がデベロッパーへ送金するサイクルが完成まで継続となります。
支払いが遅れた場合
代理店は基本的にお客様の支払い後でないと送金をせず原則建て替える事を行いません。
万が一支払いが遅れると延滞金が発生します。
1ヶ月延滞の場合月額の3％、 2ヶ月遅れると6％、3ヶ月目は9％ となります。
最終的にデベロッパーへ物件が没収となります.
これまで支払った頭金の分割金額や予約金などは一切返ってきません。
代理店を通すことなく、デベロッパーへ直接支払う方法もありますが、
国際送金の際の円からペソへレート変換の必要があることや送金トラブルが起こる可能性もあります。自分で行う場合は、トラブルが発生した場合基本的に代理店は介入できないため自己責任で対応し注意することが必要です。
完成前・完成後の流れ
【完成前】現地金融機関へローン申請を行う
プレビルド物件の完成１年〜6ヶ月前くらいからローン手続きを始めるようにしましょう。日本の金融機関と違いスピード感にかなり違いがあるので準備はなるべく早めに行うとその後の流れがスムーズです。ローン申請の流れは、以下の通りです。
1 ローン申請は、日本に支店があるフィリピンの銀行を使用する
2 銀行に問い合わせ、書類を送付してもらう、もしくは代理店が書類を用意してくれるので、必要事項を記入し代理店へ渡す
3 審査開始 審査結果開示迄に約3ヶ月〜掛かる
4 金消契約：ローン審査が通過したら、金消銀行の契約を行う
5 ローン実行：銀行よりデベロッパーに対し物件の残金決済を行う
6 ローン支払い開始 ：金融機関が定めたスケジュールに沿って支払っていく
【完成後】引渡し作業(ターンオーバー)
物件が完成したら、内装の仕上げが問題なく出来ているか（床、タイル等にひび割れ、割れ等がないか。電源プラグ差込口がまっすぐ取り付けられているかどうかなど） を確認します（一般的にターンオーバーと呼ばれています）。
内装の確認は、本人ご自身が現地で立ち会う場合と代理店のスタッフが代わりに立ち会うパターンがあります。ほとんどは代理店に依頼することが多く、その場合は現場の写真を送って報告してくれます。不具合があればデベロッパーにより修繕がなされます（契約書に記載されているケースが殆どですので確認しておきましょう。）。
物件引き渡し後の販売後のクレームやトラブルに繋がる危険性がありますので、本人か代理人を立てて必ず入念な物件チェックを行いましょう。
【完成後】家具家電の購入と設置
所有物件の賃貸付を行うために、
家具や家電を揃えておくことがフィリピンでは非常に重要です。
日本の賃貸事情とは大幅に異なり、現地人が賃貸物件を探す際、
基本的に家具家電が設置されている物件を好みます。
現地へ行き自分で購入するまたは、
現地に詳しい代理店に家具家電の購入から設置までを依頼する方法があります。
代理店に依頼する場合は、一般的に引渡し作業を行う前から相談し、家具家電の購入費用を支払います。
現地スタッフにコーディネートなどは一任、もしくは希望を伝えた上で、代理で購入・設置を行なってもらう流れとなります。
まとめ
今回は、売買契約後から物件の賃貸付準備までの流れをご紹介しました。
プレビルド物件の場合、物件完成までにデベロッパーへ頭金を継続して支払う必要があります。
毎月決まった日程に月額を代理店へ支払い、代理店からデベロッパーへ送金されます。また分野問わずとは思いますが毎月の支払いが遅れると、延滞金が発生します。
最終的には、物件がデベロッパーに没収されこれまでの支払いも返金されなくなりますので、注意しましょう。
頭金を支払った後の残金をローンで支払う場合は、日本に支店があるフィリピンの銀行へローン申請を行います。
ローン申請から審査完了までには日本の金融機関とは違い、予想以上の時間が発生するケースもあるため遅くとも物件が完成する6ヶ月前には申請準備もしくは申請をしておくようにしましょう。
物件の完成後は、販売後のトラブルを避けるため内装の仕上がりに問題がないかしっかり確認することが重要になってきます。内装に問題がなければ、賃貸や売却など目的に応じて家具や家電を揃えましょう。内装の確認・家具家電の設置などは、ご自身で現地へ足を運ぶか代理店へ依頼し代行してもらう方法があります。自分に合う方法で販売までの準備をしっかり進めることが大切です。
コラムニスト紹介
永田 智睦 (ながた ともちか)
API Gateway株式会社 代表取締役（CFP®認定者）
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