「フィリピン不動産に興味はあるけど、実際のところどうなの？管理やトラブルが心配…」
そんな不安を抱えていませんか？
この記事では、フィリピン在住歴30年を誇り、不動産売買や賃貸管理の最前線で活躍するプロフェッショナル・石橋さんにインタビューを実施！ネットで検索してもなかなか出てこない「フィリピン不動産の裏側」や「絶対に知っておくべきトラブル対策」、そして「失敗しない物件の選び方」まで、現場のナマの情報をたっぷりお届けします。
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フィリピン不動産で失敗したくない方や、現地の最新事情を知りたい方は必見です！
目次
30年前はただの原っぱ！？フィリピン不動産の歴史とエリアの移り変わり
フィリピンの不動産事情は、ここ数十年で驚くほど様変わりしています。今の状況を正しく知るために、まずは30年前と現在とで街や住まいがどう変化してきたのかを見ていきましょう。
30年前はごみごみして臭かった！？昔のフィリピンと住まいの変化
今から30年前の1996年、石橋さんが初めてフィリピンを訪れた当時の街並みは、現在とは全く違うものでした。
当時住んでいたマカティ北部のサン・フアン周辺は、ごみごみしていて生ゴミが捨てられていたり、下水の臭いがひどかったりと、まさに「昔のフィリピン」を象徴するような環境だったそうです。
また、当時は現在あちこちで見かけるような高層コンドミニアム（マンション）はほとんどありませんでした。駐在員の方が物件を探すとなると、マカティ周辺にある「プール付きの一軒家」を借りるのが当たり前だったんです。しかも、今コンドミニアムを借りるのとほぼ同じくらいの予算で、そうした豪華な一軒家に住めていたというから驚きですよね。
「2000年はただの原っぱだった」BGCがマカティと並ぶ2トップへ成長した経緯
不動産の主要エリアも時代とともに大きく変わりました。昔は外資系企業や駐在員が集まる中心地といえば「マカティ1択」でした。
そこから大きな変化をもたらしたのが、2000年代初頭から開発が始まった「BGC（ボニファシオ・グローバルシティ）」です。石橋さんが2000年当時に訪れた際、BGCはかろうじて道がある程度の「ただの原っぱ」で、ポツンと2階建てのバーが1軒あるだけだったそうです。
しかしそこから急激な開発が進み、今では50階建てのビルが立ち並び、日系デパートの「三越」も進出するほど綺麗な街並みに変貌しました。現在では、マカティとBGCがフィリピン不動産の「2トップ」として確固たる地位を築いています。
3番手オルティガスの位置づけと主要3大エリアの勢力図
マカティとBGCの2大エリアに続くのが「オルティガス」です。
オルティガスも徐々に栄えてきており、日系企業も多数進出している注目のビジネスエリアです。しかし、会社を設立するとなるとやはりマカティかBGCを選ぶ企業が多く、街の勢力図としてはどうしても「3番手」という印象が拭えないのが現状です。
これからフィリピンの主要エリアを見る際は、「マカティ・BGCの2強 ＋ オルティガス」という構図を頭に入れておくとわかりやすいでしょう。
高級物件と中級物件でこんなに違う！間取りと需要の実態
フィリピンの不動産において、物件のグレード（高級か中級か）によって求められる間取りやターゲット層は大きく異なります。ここでは、具体的な家賃相場や、どんな人たちが住んでいるのかを紐解いていきましょう。
日本人駐在員ファミリーに人気の具体物件と家賃相場
日本人からダントツでリクエストが多いのは、BGCの日本人学校周辺エリアです。とくに家族連れの駐在員は会社負担で住むケースが多く、以下のような物件に人気が集中しています。
- シーズンズレジデンス（日系デパート「三越」の上で利便性バツグン）
- グランドハイアット
- ワンセレンドラ、ツーセレンドラ
気になる家賃相場ですが、BGCの高級物件となるとかなり高額です。1ベッドルームでも月額6万5,000〜7万ペソ（日本円で約17〜18万円）、2ベッドルームで16万ペソ（約40万円）、3ベッドルームになると23万〜25万ペソ（約50〜60万円）ほどになります。
高級物件にはワンルームが存在しない？外国人層が好む「広さ重視」の物件
日本人以外の外国人層には、利便性よりも「部屋の広さ」を重視する傾向があります。BGCの中心地から少し外れていても、ゆったりとした広い間取りを持つ「ザ・スイーツ」などの物件が好まれています。
ここで面白いのが、フィリピンの高級物件には「スタジオタイプ（日本のワンルーム）」が基本的に存在しないという点です。高級物件は1ベッドルームからスタートし、2ベッドルーム、3ベッドルームの順で構成されています。
逆に、スタジオタイプや1ベッドルームが主流になるのは「中級物件」です。中級物件において、2ベッドルーム以上の広い部屋は珍しい部類に入ります。
地価爆上がりで資産家へ！フィリピン人富裕層（地主）の存在感
「フィリピン人の平均月収は数万円程度なのに、誰がそんな高級物件に住んでいるの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。
実は、フィリピンには莫大な資産を持つ富裕層が存在します。その代表格が「昔からの地主」たちです。ここ30年でフィリピンの土地の値段は爆発的に上がったため、土地を持っていた人たちはその恩恵を大きく受けました。
そうした潤沢な資金を持つ富裕層は、家賃を払って高級物件を「借りる」のではなく、投資や資産として良い物件を「買っていく」傾向にあります。外国人はフィリピンの土地を購入できないため、この地価高騰の恩恵をフルに受けているのは、現地のフィリピン人ならではと言えます。
【現場のトラブル】なぜフィリピンでは水漏れが頻発するのか？
フィリピン不動産に投資する上で、絶対に知っておきたいのが購入後の「管理トラブル」です。とくに水回りのトラブルは非常に多く、オーナーや管理会社を悩ませる種になっています。
上の階のトイレや外壁だけじゃない！盲点となる「エアコンの掃除忘れ」
石橋さんによると、一般的なフィリピンの物件では「水漏れ（漏水）との戦い」が日常茶飯事とのこと。よくあるのは、上の階のトイレ周りから水が漏れて下の階の天井に穴があいたり、台風の強風や大雨によって外壁の傷から浸水したりするケースです。
しかし、実はそれ以上に盲点となるのが「エアコンの掃除忘れ」による水漏れです。
フィリピンでは1年中毎日エアコンを使うため、日本の3〜4倍の頻度で稼働させることになります。日本でもおなじみの「スプリットタイプ（壁掛け型）」のエアコンは、長く使っているとホコリなどで目詰まりを起こします。これをうっかり放置してしまうと、そこからポタポタと水が漏れ出し、天井や巾木（床と壁の境目の板）が腐ってしまうという深刻なダメージにつながるのです。
プロが絶賛！「DMCI」の物件なら漏水トラブルなしで安心できる理由
他社のデベロッパーだとしょっちゅう起きるという水漏れトラブルですが、なんと「DMCI」というデベロッパーの物件に限っては、石橋さんの経験上、一度もそういったトラブルが起きたことがないそうです。
DMCIはフィリピンのなかでも施工のレベルがズバ抜けて高く、建築のパイプ周りの処理や外壁の工事が非常にしっかりしています。そのため、管理を任されるプロの目線からも「DMCIの物件なら安心して管理できる」と太鼓判を押しています。
これから物件を購入して人に貸し出そうと考えているなら、「どのデベロッパーが建てたか」をしっかりチェックすることが、余計なトラブルを防ぐ最大のポイントになります。
なぜ「1年契約」が基本？コロナ後の家賃相場と失敗しないエリア選び
フィリピンの賃貸契約や家賃相場は、日本とは少し異なる独自の動きをしています。ここでは、契約の裏側や、最近の家賃相場の変動、そして失敗しないためのエリア選びの基準について解説します。
相場の変動に合わせて家賃交渉ができる「1年契約」の仕組み
フィリピンの賃貸契約は「1年契約」が主流です。これには、家賃相場が非常に変動しやすいというフィリピンならではの事情があります。
例えば、マカティの中心部にある中級のスタジオタイプの場合、コロナ前は3万8,000ペソほどだった家賃が、現在は2万5,000ペソまで下がっています。逆に、BGCの高級物件（ワンセレンドラの2ベッドルームなど）は、コロナ禍で13万ペソだった家賃が、今では18万ペソまで大きく値上がりしています。
このように相場が変わりやすいため、1年ごとに契約を更新することで、オーナーと入居者で家賃の再交渉がしやすくなるのです。需要が強い時はオーナーが値上げをしやすく、需要が弱い時は入居者が値下げ交渉をしやすいという、市場の原理がダイレクトに働く仕組みになっています。
湾岸エリアの中華レストランが全滅？中国人激減による空室の実態
投資先を選ぶ際、特定の外国人需要だけに頼るのはリスクが伴います。そのわかりやすい例が、モール・オブ・アジア近辺の「湾岸エリア」です。
このエリアは以前、中国人からの強い需要がありましたが、2024年頃から急激に減少しました。石橋さんが最近視察したところ、かつて1階部分にズラリと並んでいた中華レストランも今はほぼ全滅し、テナント募集の空室だらけになっていたそうです。2025年末には中国人の大半がいなくなるとも予想されており、湾岸エリアの物件は空室率がかなり上がっています。
これから投資するならココ！「フィリピン人に人気なエリア」を選ぶべき理由
こうした特定の国籍のテナントが一気に抜けてしまうリスクを避けるためにも、これからフィリピン不動産に投資するなら「現地のフィリピン人自身に人気があり、しっかりと実需があるエリア」を選ぶことが最も大切です。
外国人の流入だけに左右されるのではなく、マカティやBGC、オルティガスのように、現地のビジネスパーソンや富裕層が「住みたい」と思う場所を選ぶこと。これこそが、どんな状況でも安定して家賃収入を得るための、手堅く失敗しない不動産投資の基本になります。
不動産だけじゃない！フィリピン進出で狙い目のビジネスチャンス
フィリピンの魅力は不動産投資だけにとどまりません。「これからフィリピンで何かビジネスを始めてみたい」と考えている方向けに、現地の最前線にいる石橋さんが注目している有望な分野を紹介します。
日本の高齢化を支える「人材送り出し事業」の将来性
今、もっとも安定して今後も伸びていくと予想されているのが、日本への「人材送り出し事業」です。
フィリピンには、ホスピタリティが高く優秀な介護士や看護師（ナース）がたくさんいます。超高齢化が進み、医療や介護の分野で深刻な人手不足に悩む日本にとって、フィリピンからの人材受け入れはますます重要になっています。両国のニーズがぴったりと合致しているため、この分野のビジネスは今後さらに需要が拡大していくでしょう。
「日本クオリティ」が勝機を生む！飲食店の海外進出とサービスレベルの差
もうひとつ、石橋さんが大きなチャンスだと感じているのが「飲食店（レストラン）」の進出です。
フィリピンでも日本食の需要は高く、外食市場は成長していますが、現地のレストランは店によって味やサービスの質に「ムラ」があるのが実情です。日本ではどこに入っても安心して美味しいものが食べられますが、フィリピンでは必ずしもそうではありません。
だからこそ、日本と変わらない価格設定で、ブレのない「日本クオリティの味とサービス」を提供できれば、現地で非常に強い武器になります。最近ではフィリピンの人々の目も肥えてきており、高いクオリティを求めるお客さんが増えているため、飲食ビジネスでの進出は非常に面白い選択肢と言えます。
まとめ：フィリピンへの投資や進出は、まず現地のプロに相談しよう
今回は、フィリピン不動産の現状から、賃貸管理で起こりがちな意外なトラブル、そして今後のビジネスチャンスまで、現場のナマの声をお届けしました。
マカティからBGCへの人気エリアの移り変わりや、エアコンの掃除忘れによる水漏れトラブル、さらには需要に合わせた手堅いエリア選びなど、現地に長く住んでいるからこそわかる情報ばかりでしたね。
フィリピンへの不動産投資やビジネス進出を成功させるには、現地の事情をよく知る専門家のサポートが欠かせません。レストランの出店先探しやオフィス（バーチャルオフィス含む）の手配、さらには駐在員向けの住居探しまで、石橋さんのようなプロに任せれば一貫して手厚くサポートしてもらえます。
「もっと詳しい話を聞いてみたい」「実際に現地のプロに相談してみたい」という方は、ぜひYouTubeの「APIチャンネル」の概要欄リンクからお問い合わせしてみてくださいね！
