フィリピン不動産の投資をしてみたいけど、実際どのくらい儲けられるのか損をしないのかという不安があるのではないでしょうか。
今回は、フィリピン不動産投資の利回りについてご紹介します。
ツアーや個別面談などもやっていますので、お気軽にLINEでお問い合わせください。
目次
フィリピン不動産の投資利回りについて
利回りとは？
まず、投資額に対してどのくらいの利益が得られるのかを示した指標を「利回り」と言います。
利回りには、「表面利回り（グロス）」「実質利回り（ネット）」の２つのパターンがあります。
・表面利り：年間の家賃収入÷物件価格×100で計算される年間収益の目安
・実質利回り：表面利回りから諸経費を引いて計算した実際の収益
不動産紹介の際などは、税金や諸経費などの変動が激しいため表面利回りでやりとりされる場合が多いです。
フィリピン不動産の投資で収益を得る方法は、
キャピタルゲイン（物件を売って、売却益を得る方法）とインカムゲイン（物件を保有して家賃収入などで利益を得る方法）があります。
一般的にインカムゲインで利益を得る場合が多いですが、
フィリピン不動産の投資ではキャピタルゲインでも利益が狙えるのが魅力のひとつでしょう。
キャピタルゲインの利回り
フィリピンでは、法律により外国人が土地を保有することができないためコンドミニアム（日本でいう分譲マンション）への投資を行います。
物件を売却して儲ける場合、完成前（プレビルド）のコンドミニアムまたは完成後のコンドミニアムどちらかになります。
完成前のプレビルド物件
基本的にプレビルド物件の値上がりは、フィリピンの平均成長率である6％が中心になります。
多くの投資家はプレビルド物件に投資を行なっています。
その理由は、完成前のプレビルド物件を安く買うことができるからです。
フィリピン不動産の仕組みは、販売開始から販売数が増えていくにつれディベロッパーが物件の販売価格を上げていきます。
そのため、早く購入するほど物件の完成直前には値上がりやすくなり、利益を得やすいと言えます。
完成直前につれて値上がりするため、物件の購入は早めに行うと良いでしょう。
完成後の物件
プレビルド物件と比べて、値上がり額は小さくなりますがフィリピンは今後の経済成長が見込めるため、値上がりすることが期待できます。
完成後の物件は、プレビルド物件のように完成しないリスクがなく実際の物件を見て購入できるのがメリットです。大きな利益を望まない場合は、安心して投資を行えます。
しかし、完成後の物件は場所や広さによって値上がりに大きな差がでます。出来るだけ賃貸需要のある物件を選びましょう。
インカムゲインの利回り
表面利回り
フィリピンでの賃貸収益は、表面利回りが約8～10％を基本としています。
しかし、物件を誰にどういった方法で貸すかにより家賃の上下が大きく変わります。
高い家賃収入を得たい場合は駐在員や旅行客による賃貸需要が多いエリアを選び、
リスクを抑えて安定的に運用したい場合は住民が増加しているエリアを選ぶ等、
購入する場所や物件の広さなどはご自身の方針に合わせて事前にしっかり検討しておきましょう。
実質利回り
フィリピン不動産は賃貸に出す際、多くの場合、家具家電をオーナーが揃えます。
また、税金や管理料が10%程度かかるので実質の利率としては5～6%程度と見積もっておいた方が良いでしょう。
家具家電などにこだわって、初期費用が掛かりすぎてしまい利益が取れなくなる場合もあります。
こだわりよりも借り手が住みやすいかどうかを優先して
まずは最低限のものを揃えるようにしましょう。
物件の長期保有がオススメ -３つの理由-
理由①：物件価格の上昇
フィリピンは成長性が高く、物件価格も成長に合わせて上昇していきます。
また、人口の増加に伴い物件需要も高まる傾向にあるため、空室のリスクが低いこともメリットです。
プレビルド期間中だけではなく、完成してからもある程度保有し続けた方がしっかり利益が取れるでしょう。
理由②：長期の収入源
賃貸で保有し続ければ、日本人の問題となっている老後2000万問題を解決する一助になります。
まだまだ価格は安いフィリピン不動産であれば、銀行ローンを活用しても10年くらいで消化できるため、長期の収入源として有効です。
長期保有している場合、老後の移住先・旅行時の滞在先としても活用することできます
理由③：転売のタイミング
不動産は特性上、日本も含め現金化しにくい資産として位置付けられます。
初めから早く転売しようと考えていると、タイミングを間違えたり、焦り売りに繋がる可能性が高くなります。
焦らず、しっかりと販売業者と相談したうえで転売を行うようにしましょう。
フィリピン不動産の利回りについてまとめ
今回は、フィリピン不動産の利回りについてまとめました。
■キャピタルゲインの利回り
プレビルドのコンドミニアムは、フィリピンの平均成長率6％が中心。
完成後の物件でも、プレビルドよりは少ないものの値上げが期待できる。
■インカムゲインの利回り
表面利回りは、8～10％程度、諸経費などを引いた実質利回りは5～6％程度となる。
高い家賃を得る場合には、賃貸需要のあるエリアや物件を選ぶことが重要。
利益を出すために、焦らず物件を長期保有することがオススメです
日本よりも物件が安く購入できるフィリピンでは、物件需要が高く利回りが良いのが魅力です。
キャピタルゲイン・インカムゲインのどちらの場合も焦らず、
しっかりと長く収益を得る方法で運用していきましょう。
コラムニスト紹介
永田 智睦 (ながた ともちか)
API Gateway株式会社 代表取締役
6年間金融機関に勤務後、個人保険代理店を営み法人化。
現在はフィリピン不動産販売会社や独立系FP事務所を中心に3社経営。
金融業界15年、独立して10年の経験を持ち、個人プランニングを約1000名近くの相談を受ける。
なおAPI Gatewayはフィリピン最大手財閥系デベロッパーの正規代理店として2019年、2020年と2年連続で日本マーケット売上高1位の実績がある。
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