近年、海外の不動産投資に興味を持つ人が増えていますね。中でもフィリピン不動産に人気が集まっています。これからフィリピン不動産の投資を始めようと考えている人が気になるのが、購入にかかる費用や維持費などではないでしょうか。
そこで、この記事ではプレビルド物件の購入契約から賃貸開始までにかかる費用について詳しく解説しています。
ぜひ最後まで読んで、フィリピンドリームを手に入れてください。
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目次
「完成後」に発生する主な手続きとは？
- 残代金の決済（ローンまたは一括支払い）
- 物件の引き渡しと最終確認（Turn Over）
- 所有権の登記・名義変更（最も重要！）
物件完成の1年前までに準備しておくこと
フィリピン不動産を購入する場合は、
プレビルド物件（建設前〜建設途中の物件）を購入することが多く、
完成の約4〜5年前には売買契約を交わします。
そこで物件完成の1年前には以下の項目を必ず確認しておきましょう。
もっとも重要な確認事項は残金の支払い方法と支払いスケジュールの確認
プレビルド物件を購入した場合、完成時期の半年〜1年前くらいから今後のスケジュールを確認することが必要です。
特にフィリピン不動産のプレビルド物件の場合、完成時に残金の支払いが残っていることが多く、残金の支払いは一括、銀行ローン、転売に分かれます。転売は売却することで利益を得る方法でタイミングの話になりますのでここでは省略します。
一括払いの場合には、海外送金に対して銀行で手間取らない限り特に問題は起きません。
しかし銀行によって海外送金が厳しいところもあるので、エージェントのサポートを必要とすることも多くなる傾向にあります。
融資を受ける場合はローンの種類を把握する
銀行ローンは大きく分けて、現地の銀行、ディベロッパーローン（インハウスローン）、日本国内の銀行ローンとなります。
⚫︎現地の銀行ローン
日本人が使いやすい銀行の一つは、日本にもあるフィリピンナショナルバンク（PNB）です。エージェントにもよりますが、基本的にはほとんど手数料はかからずにサポートしてくれます。
⚫︎ディベロッパーローン（インハウスローン）
フィリピンのディベロッパーが用意しているローンで、一番手間のかからない方法です。しかし金利は非常に高く、少なくとも返済額を賃貸収益で回収できる金額ではないので、最終手段と思っておきましょう。
⚫︎日本国内の銀行ローン
オリックス銀行や東京スター銀行、SMBC信託銀行、日本政策金融公庫が対応しています。その利用には、日本国内の不動産担保もしくは事業資金が原則です。そのため、ある程度の金融知識と信用が必要になるので、日本の銀行でローンを考えている方はエージェント選びも大切になります。
一般的なバンクとしてはフィリピンナショナルバンク（PNB）になりますが、日本と提出書類が違ったりしますので早めの対応が必要となります。
フィリピン不動産購入時の住宅ローンについては、こちらの記事をご覧ください。
物件完成時に必要となる費用
物件が完成すると、さまざまな費用が必要になります。
クロージングフィー（取得税）
一般的には登記費用や取得税が含まれた公的な費用の支払いです。ディベロッパーや契約書によって変わりますが、当初価格の10%前後の費用が必要です。
※DMCI社の場合は、購入物件価格の10.5%発生します。
また、このクロージングフィー自体は分割できる場合があります。一括払いは現金のみとなりますのでディベロッパーに問い合わせしてみましょう。
物件引渡し費用
フィリピンではターンオーバーと呼ばれる手続きです。引き渡し手数料として一般的に公共施設利用の手続きや共益費1年分などの支払いを行い、部屋を利用可能な状況にします。
また、水道や電気などのライフラインの開設費用なども含め、約20万円は用意してきましょう。
※上記金額は、あくまでも平均的な価格なので、物件の規模や仕様に応じても異なるので、担当者に確認が必要です。
その他ローン等残金支払い手数料
フィリピンだけではなく、基本的に海外不動産ではエージェント（仲介業者）を入れることが通例となっています。
その場合、ローン手続きには非常に手間がかかるため、数万円程度のサポート費用が必要です。また、契約状況によっては契約内容の変更が発生する場合もあります。その際はディベロッパーと連絡を密にとり、エージェントとの打ち合わせをしっかりしましょう。
完成物件の維持費
⚫︎固定資産税
土地、家屋にかかる税金で、建設されているエリアや物件の規模によって固定資産税の金額は異なります。
また、市や町の役所によっても支払い通知の時期や固定資産税の金額が異なる場合があるので、支払い通知で確認しましょう。
※ケソン市の事例
2BR（寝室が2部屋あるタイプ）で、年間約3万円
（2023年3月現在）
⚫︎火災保険
火災保険は、1年更新で数千円の費用がかかります。
⚫︎管理費
賃貸に出した場合、物件の管理を管理会社に委託します。入居者の対応やトラブル対応、また退去時の物件のチェックや清算まで、入居から退去までの全てにおいて対応してもらえます。
賃貸物件にするために必要な費用
物件の購入が完了して終わりではありません。フィリピンの賃貸物件には基本的に家具や家電が備え付けられているので、賃貸開始までに家具や家電などの費用も必要です。
賃貸時にかかる費用
賃貸時にかかる費用は、税金等を除いて日本と同じで仲介手数料と管理費になります。仲介手数料は家賃の1〜2ヶ月分程度、管理費は家賃の10%程度がほとんどです。
賃貸については現地業者が多くなるので、日本人に対しても適正な相場感で行っている業者なのか確認が必要です。
家具・家電にかかる費用
フィリピンでは一般的に家具・家電は物件の所有者が設置し賃貸に出します。広さによって異なりますが、一般的な1BR（1LDK）や2BR（2LDK）であれば75万円から125万円程度の費用が必要です。
また、セミファニチャーという一部だけ家具を入れることもあります。その際設備が整っていない分、賃料が多少下がりますがご自身の予算と合わせて考えることが必要です。
また、家具・家電を設置する場合は、現地の業者が購入から設置までを代行してくれます。
完成後に必要な手続きは？
フィリピンでのコンドミニアム購入は、ユニットの引き渡しが完了した後が本番です。法的な所有権を確定させ、ペナルティを回避し、安全に利用を開始するために、以下の重要な手続きを漏れなく実行しましょう。
物件の引き渡し（Turnover）を確認する
Turnover（引き渡し）とは、デベロッパーから購入者へ物件を正式に引き渡すことです。
このとき、建物・設備・書類が契約通りかどうかを確認します。
チェックリスト例
• 建物の外観・内装：壁や床の傷、塗装のムラ、窓やドアの不具合
• 水道・電気・ガス：給水・排水の確認、コンセントやスイッチの動作確認
• 空調・換気・インターネット：エアコン、換気扇、光回線の接続確認
• 付属設備：キッチン、収納、バスルーム設備、鍵や門扉など
・書類受領
• Turnover Certificate（引き渡し証明書）
• 鍵の受領書
• 設備マニュアル・保証書
• 不具合はこの時点で必ず記録・報告
• 写真や動画で証拠を残すと後のトラブル防止になる
まとめ
今回はフィリピン不動産の完成手続きと賃貸の準備について紹介しました。
待ちに待った完成ですが、完成時はどうしても手続きや若干の費用がかかるため、国内でも現地でも豊富な経験や知識を持った頼りになるエージェント選びが大切です。
特に費用については、必要経費を明確に提示してもらいましょう。
また、最初に紹介したように完成手続きはスケジュールがとても大切になります。完成間近になってから焦ることのないようできるだけ早めにエージェントに相談しましょう。
ツアーや個別面談などもやっていますので、お気軽にLINEでお問い合わせください。
