コラム

フィリピン不動産を購入する際に知っておくべき規制と税金について

フィリピンで不動産を購入する場合、

外国人に対しての規制や日本と同様に様々な税金がかかってきます。

フィリピン不動産に関わる税金は全てフィリピンに納める形となりますので、フィリピンの通貨であるフィリピン・ペソでの支払いになります。

今回は、フィリピンで不動産物件を購入した場合にする際の規制について必要となる税金と

所有する際に発生する税金について詳しく解説します。

フィリピン不動産を購入する際の規制について

土地について

フィリピンでは、フィリピン国籍でない外国人名義で土地を保有することが認められていません。

法人名義であれば所有は可能ですが、資本の60%以上がフィリピン人による資本であることや法人代表者がフィリピン人であること等条件が複数存在するため現実的ではありません。

土地購入の話は詐欺の可能性が高いのでご注意ください。

戸建てについて

戸建ての購入は将来自分が住む上で進めるならさておくとして、

上記に記載したように土地は外国人は持つことができないので土地を含む戸建ての購入は原則不可です

したがって、投資、購入の際にはフィリピン人配偶者がいらっしゃる場合、購入後の権利に関してどのように扱っていくか良く話し合い万が一の事態が発生した際は自己責任のもと話を進めましょう。

 

コンドミニアムは外国人名義でも購入できる

フィリピンの不動産を所有場合、選択肢はコンドミニアムになります。
(コンドミニアムとは日本で言われる所のマンションと同等の物です。)

外国人でも区分所有が認められ、購入後の賃貸や転売も可能です。

フィリピンコンドミニアムを扱っている日本の代理店も多く存在するため
よくあるのが購入後コンタクトが取れなくなる売り切りのエージェントや、逆に購入からアフターフォローまで充実しているエージェントなど混在するため、業者の実績と信用度は直接話を聞く等行いしっかり確認しておきましょう。

日本人がフィリピンの不動産を購入手順や注意点を解説

 

不動産購入時にかかる税金

物件を購入する際には、6つの税金がかかってきます。

それぞれの税金について詳しく説明するとともに、税金として支払う金額についてご紹介します。

 

購入時にかかる税金

①不動産所有権の移転税

不動産を所有する権利を買主に移すためにかかる税金です。

②印紙税

不動産売買などの経済取引に伴って不動産譲渡契約書や領収書などの文書を作成した際に、印紙税法に基づきその文書に課税される税金のことです。

③公証費用

契約時には公正証書の作成が必要です。

公正証書公証人が公証人法に基づいて作成する公文書で、この公正証書を作成することによって契約時に交わされた文書や契約書などが安全性や信頼性、真に公正であることが証明されます。

公証費用とは、この公証人と呼ばれる法務大臣によって任命された法律の専門家が公正証書を作成する際の手数料のことで、法律によって決められた費用です。

④登記費用

不動産を所有する際には登記が必要になります。

登記とは法的に第三者に対してその建物の権利を主張できる法制度のことです。

その登記にかかる費用です。

 

上記の4つの税金の支払額については、まとめて税金額を算出します。

①+②+③+④=合計で物件価格の約10%にあたる金額を税金として支払います。

⑤地方譲渡税

国が国税として徴収した税の一部または全部を、国が一定の基準に従って地方公共団体に譲与する税金のこと。

物件価格もしくは市場価格のどちらか高い方の0.5〜0.75%を支払います。

⑥付加価値税

付加価値税=通称VATと呼ばれています。

VATとはValue Added Taxの略です。

付加価値税とは日本の消費税に値するようなもので、フィリピン国内においての付加価値を課税の対象とする税金です。

物件価格の12%を支払います。

 

所有時にかかる税金

不動産購入後は、維持する上で『固定資産税』という税金の支払いが必要になります。

固定資産税とは、どのような税金なのか、いくらくらいかかるのか詳しく見ていきましょう。

所有時にかかる税金は?

・固定資産税(毎年)

固定資産税(Real Property Tax 通称:RPT)とは、所有する固定資産に対して課せられる税金のことです。

土地や家屋のほかに、償却資産(事業用資産→フィリピン不動産では不動産賃貸業がこれに当たる)も対象となります。

固定資産税は毎年支払う必要がある税金で、固定資産税は管理会社を通じて支払いを行います。

固定資産税は所有している物件のエリアや査定額によって異なりますので、都度ご自身でご確認頂くか、エージェントに確認頂ければといただければと思います。

 

売却時にかかる税金

1・売却時の税金について

物件を買う際に税金がかかるのと同じように、物件を売却する際にも様々な税金がかかることをご存知でしょうか?

主な売却時の税金として、

・キャピタルゲイン税(株式や債券などが値上がりしたときに課せられる税金)6%

・消費税12%

・印紙税(売買契約書に必要)2%

・不動産登記(権利関係などを公に明らかにするために設けられた制度)2%

以上4点の税金については売却する側が支払う必要があります。

なお、それぞれの税金率は物件金額に対して課せられる割合です。

 

2・税金の支払いは販売会社で対応してくれるのか?

税金の支払いは煩雑ですが、販売会社が対応してくれます。

ただし、どれだけの税金が何にかかるのかを事前に把握しておくことは、エージェントに不要な金額を余計に徴収されないためにも大切になります。

 

まとめ

フィリピン不動産を購入する際に外国人に対する規制が様々あり、
特に権利部分など最も重要な部分を把握しておかなかった場合詐欺にあう危険性もありますので十分ご注意しましょう。

税金に関しても

フィリピン不動産を購入する際に必要な税金と、購入後必要になる税金、売却時に必

思ったよりもたくさんの種類の税金を支払うような印象をお持ちになった方もいらっしゃったかも知れません。

必要な税金額を知ることで、売却時に必要な税金の種類と費用、賃貸でのコンドミニアムの運営にかかる税金や費用がかかることがお分かりいただけたかと思います。

ですが、税金や不動産を維持するために必要な費用以上に利益を得ることが可能なのでフィリピン不動産はとても魅力的な不動産投資です。

ちなみに以前、海外不動産投資を利用して節税効果を大きく狙うことが可能でしたが、2019年末に税制改正が行われたことで海外不動産投資での節税ができなくなりました。

フィリピンの不動産を購入する際に気をつけていただきたいことは、この不動産は節税目的で購入するものとは違うということです。

フィリピンの不動産の目的は、

①インカムゲイン(家賃収入によって得られると利益)
②キャピタルゲイン(所有している物件を値上がりしているタイミングで売却する際に得られる利益)

この2つが不動産での利益となります。

どのような形で不動産投資での利益を得ることを予定しているかで、
かかる税金額も上記のように様々です。

必要な税金について学んだことで、今後のフィリピン不動産購入を考える際の参考にしていただければ幸いです。

 

»日本人がフィリピンの不動産を購入する方法

コラムニスト紹介

中矢健太朗(なかや けんたろう)/フィリピン財閥系不動産会社 DMCI HOMES ジャパンデスク担当

■198955日生まれ。兵庫県神戸市出身。

新卒で関西の地銀に入行。大手不動産管理会社に転職後、2019年フィリピンのマニラに移住し、フィピリン最大手の財閥系企業「DMCI HOMES」に就職。マニラに居住しリアルタイムで現地の情報をお届けすると共に、物件の販売、物件見学ツアー、引渡しや賃貸物件の管理等も隈なくサポートしており、日本人オーナーからの信頼も厚い。