コラム

海外不動産に対する日本での確定申告のやり方まとめ

近年だんだんと人気が上がっている海外不動産投資。

今後、海外の不動産を所有して投資してみたいと考える方も多くいらっしゃるかと思います。

不動産を所有し、収益を得た場合日本では確定申告が必要となります。

ここで多くの方が疑問に思われる事柄は以下のことだと思います。

 

海外不動産を所有する場合、

・確定申告は海外の不動産所有者も必要なの?

・申告するのは日本?フィリピン?、

・どのタイミングで申告が必要になるのか、

・日本と海外で通貨が違う中での売買利益はどのように計算するのかの為替について、

・海外不動産には税金控除があるのか

 

以上のように様々な疑問をお持ちだと思いますので、それぞれ詳しく説明します。

今回は、海外不動産を購入した際の日本の確定申告のやり方についてご紹介したいと思います。

 

①確定申告について

確定申告とは、一年間のご自身の所得を計算してその所得にかかる税金を国に治めるための一連の手続きのことをいいます。

 

1・確定申告のタイミング

一般的に海外不動産を売却した際、日本に住民票がある方は海外の不動産であっても日本でも納税の義務が発生します。

海外不動産の売却時にも、売却益は日本国内の不動産と同様に譲渡所得として課税の対象となります。

売却時以外にも海外不動産で年間20万円以上の利益が出た際には日本在住者であれば確定申告を行う必要があります。

また、日本だけでなくフィリピンにおいても確定申告が必要となります。

 

2・為替について

海外不動産を売却した場合も、日本国内と同様に課税対象となります。

 

日本とフィリピン、それぞれ異なる通貨が存在する国の間で取引を行う外国為替取引。

フィリピン不動産を売却した際の利益は、現地通貨であるフィリピンペソで入ってきます。

確定申告によって日本で支払う税金を計算するためには、売却益をフィリピンペソから日本円へと換算する必要があります。

なお、この時のフィリピンペソの為替レートによっては差益や差損が発生する可能性もあるので、注意しておきましょう。

ですので、不動産を売却する際にはそれを見越した販売金額を提唱することを念頭に入れておくと良いでしょう。

 

3・​​外国税額控除について

フィリピン不動産を売却すると、フィリピンと日本との両方で譲渡所得税が課税されます。

したがって、一旦はフィリピンと日本の両方の国に税金を支払う二重払いが起こってしまいます。

しかし、日本は過払いとなるこの二重課税を防ぐためにフィリピンと租税条約を締結しています。

租税条約を結んでいる国では、譲渡所得税の計算にあたっては外国税額控除を適用することが可能です。 

確定申告をすることで、日本にもフィリピン不動産に対しての税金を納めることになります。

日本の確定申告を行うことにより日本の確定申告前にフィリピンに納めていた本来支払う必要のなかった不動産売却時の税金は還付されることになるので、やらない手はありませんので必ず行うようにしましょう。

ただし、注意点として外国税金控除額には限度があり、フィリピンに納付した全ての税金が必ずしも控除できるわけではないことに注意しておいてください。

控除限度額は以下の計算方法で確認するようにしましょう。

 

控除限度額 = 申告する所得税額 ×(国外所得額 ÷ 申告する所得総額)

 

控除限度額が大体予測を立てることができます。

 

まとめ

今回はフィリピンでの不動産で利益を得た際の確定申告の方法についてご紹介しました。

いかがだったでしょうか?

海外の不動産を運用する際には、日本と外国との間で国がそれぞれ取り決めた法律に基づいて税が課されます。

フィリピンの不動産売却や家賃収入などで収益を得た場合には、一度それぞれの国に納税の義務は発生するものの、日本でしっかりと確定申告を行うことで二重払いとなった税金を控除できることがお分かりいただけたと思います。

日本は海外不動産投資で国をまたぐことによる損がなるべく出ないように、フィリピンと日本間で租税条約を結んでいますので、税金に関しては安心して投資を行うことができます。

海外税額控除には限度があるのでその点に注意しつつ不動産投資の価格を設定して、少しでも多くの利益を得られるよう願っております。

 

コラムニスト紹介

中矢健太朗(なかや けんたろう)/フィリピン財閥系不動産会社 DMCI HOMES ジャパンデスク担当

■198955日生まれ。兵庫県神戸市出身。

新卒で関西の地銀に入行。大手不動産管理会社に転職後、2019年フィリピンのマニラに移住し、フィピリン最大手の財閥系企業「DMCI HOMES」に就職。マニラに居住しリアルタイムで現地の情報をお届けすると共に、物件の販売、物件見学ツアー、引渡しや賃貸物件の管理等も隈なくサポートしており、日本人オーナーからの信頼も厚い。