海外不動産投資のやり方は？始め方や失敗を避ける方法を解説

近年めざましい経済成長を続けるフィリピンやカンボジア、マレーシアといった東南アジア各国では、不動産価格の上昇が期待されています。しかし、日本国内での不動産投資とは方法が異なり、始め方がわからない人も多いのではないでしょうか。

この記事では、海外不動産投資のやり方を解説します。購入方法やメリット・デメリット、不動産投資におすすめ国もまとめました。この記事を参考に、海外不動産投資の可能性を感じてください。

海外不動産の購入方法

海外不動産のおもな購入方法を2つ解説します。

海外に支社がある日本の不動産会社から購入する

第一に挙げられるのが、海外にオフィスを構える日本の不動産会社から購入する方法です。日本の不動産会社が現地のデベロッパーと繋がりを持ち、日本人に向けて販売している物件から選びます。

日本人向けの安全性の高い物件の中から、気に入った物件を選るのが特徴です。日本人のスタッフに日本語で対応してもらえるため、英語に自信のない人でも安心してやりとりできるでしょう。

海外の不動産会社を通して現地で購入する

次に、現地の不動産会社を訪問して直接購入する方法が挙げられます。日本の不動産会社では取り扱っていない幅広い物件から選べるのが魅力です。

しかし、英語に自信がない場合や現地の不動産事情を理解していないと、購入の際にトラブルが発生する可能性があります。

海外不動産投資のメリットとデメリット・リスク

海外不動産投資のメリットと、デメリット・リスクを解説します。

海外不動産投資のメリット

海外不動産投資にはさまざまなメリットがあります。

不動産価格の上昇に期待できる

特に東南アジア各国では経済成長が著しく、今後も不動産価格の上昇が期待されています。

例えばフィリピン中央銀行の調査では、2022年第4四半期のフィリピンの住宅用不動産価格指数が、前年同期と比べ7.7%上昇したことが発表されました。

これは人口増加にともないコンドミニアム（日本でいうマンション）などの需要が高まったことによるもので、今後もアジア各国の不動産価格の上昇に期待できます。

人口増加によりインカムゲインとして家賃収入が得られる

人口が増加している国では賃貸の需要が増すため、インカムゲインとして家賃収入が得られる可能性が高いです。今後も人口が増え続ければ、継続的に家賃収入を得られるでしょう。なお、海外不動産は利回りが高い傾向にある点も魅力です。

ただし、賃貸物件に空きが出てしまう空室リスクも考慮しなければなりません。人口密集地や人気の住居エリアなど、場所を吟味するのも重要です。

分散資産によるリスク回避に繋がる

現在日本に資産を置いておくことに不安を感じ、リスク回避として他国に資産を移すという考えに注目集まっています。

出典：厚生労働省

理由としては、日本には若い世代の人口減少（上記グラフ参照）や自然災害リスクといった問題があること、また多くの国で利上げを行っているにもかかわらず、日本では低金利が続いていることが挙げられます。

海外に不動産を持てば、資産の分散ができるだけでなく、現地の通貨で家賃収入を得れば、為替変動のリスクを減らすこともできます。一部の国ではドル建てで取引する場合もあり、複数に分けて運用するのもよいでしょう。

日本国内で資産を分散させリスクを回避するのもひとつの方法ですが、今後さらに円安が進むと仮定した場合、海外不動産投資は魅力的でしょう。

海外不動産投資のデメリット・リスク

海外不動産投資には多くのメリットがある一方で、デメリット・リスクも存在します。

為替変動によって損失となる可能性がある

海外不動産投資をする以上、為替変動は付きものです。政治や経済的な要因で為替レートは常に変動しているため、外貨の価値が下がることで不動産の価値も低下する可能性があります。

当然、為替変動はメリットとなる場合もあります。しかし、マイナスに働いた場合、大きな金額が絡む不動産投資ではその損失も大きなものとなります。

為替リスクによる損失を防ぐためには、今後経済成長が続くであろう国や、不動産価格が上がっている国などを見極めることが重要でしょう。

不動産価格が想定より値上がりしない可能性がある

海外不動産投資をしても、想定より値段が上がらないケースがあります。経済成長が乏しい国や居住先として人気の少ないエリアで不動産投資をしても高いリターンに期待できないでしょう。

不動産投資で高い利益を発生させるためには、遠い将来の経済状況や発展状況を考慮することが重要です。投資を検討している国をよく調査し、高いリターンに期待できる国・エリアを見つけましょう。

海外不動産投資では融資を受けられない可能性がある

海外不動産投資をする際に大きな壁となるのが、金融機関から融資を受けにくいことです。日本国内の場合、条件を満たしていれば多くの場合で融資を受けられます。

しかし、海外不動産投資では現金払いが一般的です。基本的には、物件購入のためにまとまった現金を用意する必要があります。

海外不動産投資でおすすめの国

海外不動産投資でおすすめの国を、経済発展に注目が集まるアジア諸国から3つピックアップしました。

フィリピン

フィリピンの特徴として第一に挙げられるのが、24歳という平均年齢の若さです。当然人口も増加しており、2014年には1億人を突破。そこからさらに増え続け、今や日本の人口に迫る勢いです。また、公用語は英語の為、書類も全て英語になります。他の国は全く言語が分からないことも多いため、英語でやりとりできるという事はメリットと言えるでしょう。

マレーシア

マレーシアは、移住したい国No.1に14年連続で選ばれる*など、不動産投資だけでなく移住先としても注目を集めています。GDP成長率も高く、今後の経済成長にも期待できる国です。首都のクアラルンプール内にもさまざまなエリアから投資先を決められるのも魅力でしょう。

*参考：一般財団法人ロングステイ財団

カンボジア

カンボジアの2020年時点での人口を見ると、労働生産人口と呼ばれる15～64歳がもっとも多く、賃貸需要の高まりに合わせインカムゲインとして家賃収入も狙えるでしょう。また、不動産価格の上昇も見込まれており、売却益としてキャピタルゲインも狙えます。

海外不動産投資に向いている人

第一に、不動産を現金で購入できる資産がある人が挙げられます。日本国内の金融機関からは融資を受けにくく、仮に現地の金融機関から融資を受けたとしても物件価格の半分ほどしか借り入れられない可能性があるためです。

また、節税対策がしたい人にもおすすめです。アジア諸国には贈与税と相続税がない国もあり、節税対策のために海外不動産投資を行う人もいます。しかし、そのためには一定期間現地に移住するといった条件があるため、簡単にはいかないことを留意しましょう。

まとめ

海外不動産投資には、日本の不動産会社から購入する方法と現地で購入する方法があります。それぞれの特徴をおさえ、自分に合った方法を見つけましょう。経済成長がめざましいフィリピンなどアジア諸国での不動産投資は魅力的ですが、一方でメリットやデメリットがあることも忘れてはいけません。

フィリピンでの投資物件選びに失敗したくない方は現地の情報を集め、信頼できる不動産業者を見つけることが重要です。当社ではツアーや個別面談などもやっていますので、お気軽にLINEでお問い合わせください。