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フィリピン不動産投資のよくある失敗事例 – 購入前と購入後の注意点について解説 –

初めて海外投資を行う前は、さまざまな不安がつきものです。
損をしないために、実際の失敗やリスクについて事前に学んでおくことが大切です。

今回はフィリピン不動産投資での失敗やリスクについてご紹介します。

 

【購入前】フィリピン不動産投資のよくある失敗事例

 

初期手数料が高すぎて失敗

フィリピン不動産購入の際、手数料は明確に費用が決まっていません。
各社でバラつきはありますが、
手数料の相場は物件価格の6%程度(年間の成長率)を目安にしましょう。
それ以上に高い場合は将来回収できる見込みが立たなくなる可能性があるので注意が必要です。

また、フィリピンでは不動産購入にあたり仲介手数料とは別に「アザーチャージ」という手数料を行政機関に対して支払わなければいけません。

物件価格の5%に相当する金額で、日本の登録免許税のようなものです。

諸経費・税金の他にも物件引き渡し後に家具や設備等の「内装費」も必要になります。
不動産の購入前には、必要になる経費の予算を確認のうえ確保しておくようにしましょう。                             

言葉の壁で失敗

フィリピンは、新興国のなかでも珍しい英語圏です。
国のほとんどの人が、英語を話せるので他の国に比べて海外不動産にチャレンジしやすい国と言えるでしょう。

しかし、不動産取引の場合は通常のコミュニケーションとは異なり専門用語でのやり取りも多くなります。

契約書等もすべて英語で書かれているため、双方の言語を正しく理解でき、不動産に関することも理解しているコーディネーターのサポートを受けることをお勧めします。

 

カントリーリスクで失敗

カントリーリスクとは、政治や経済的な要因、自然災害などその国特有の環境要因によって
投資資金の収益確保が難しくなってしまうことを意味します。

 

日本から海外投資を行う場合、避けられないリスクのひとつです。
カントリーリスクについては、事前に格付け会社が発表している分析や情報を参考にするようにしましょう。

カントリーリスクについては、格付け会社が発表している分析をはじめ、
その他さまざまな情報を事前に収集してから検討することが大切です。

 

【購入後】フィリピン不動産投資のよくある失敗事例

持ち逃げをされて失敗

 

自分名義以外で物件を保有した場合

一番よく発生する失敗です。フィリピンでは法律により、外国人が土地や土地付きの戸建てを保有出来ないためフィリピン人名義で土地を購入する形になります。

そのフィリピン人が連絡を絶って逃げてしまった場合、土地が自分の名義ではないので、投資をした側はそれが自分の物件だと主張できなくなってしまいます。

また、取次ぎをしている日本人の業者が、預かったお金を持って逃げるといった事例も多くみられます

「短期間ですぐに儲かる!」などの話は詐欺の可能性が高いため、騙されないようにしましょう。
しっかりと信用できる業者を見極めることが大切です。

 

高額の支払い分を業者に預けてしまった場合

 

収納代行等で業者に依頼する際
プレビルドの月額費用1~3ヶ月分程度にとどめるようにしましょう。(特別な場合を除く)

プレビルドの月額費用の平均は以下の通りです。

・40平米から65平米前後:月4~10万円程度
・60平米から100平米前後:月8~20万円程度

100万円以上のきな額を業者に預けることは、リスクが伴いますので注意が必要です。     

フォローのない業者を選んで失敗

購入後の管理を行わない

 販売だけを行って、その後の管理等は一切フォローしないという業者も多いので、
そのような業者は避けた方が良いでしょう。

特に将来の予測のみを強調して話してくる業者には、購入後のサポート内容について確認してみましょう

出口戦略がない

出口戦略とは、物件の売却に関する計画のことです。
何の計画もなく、知ったかぶりで話している業者
もいます。

業者を選ぶ際、賃貸の実績・転売の実績・完成時物件の引き渡しや現地銀行融資の手続きなどがほとんどない業者には注意が必要です。

不動産投資の前には、実績の確認を行い、既に賃貸や転売を行なった経験のある業者を選ぶことが大切です。

     

管理報告がない

業者とは随時LINEやメールで密に連絡を取り合い、今の状況をいつでも確認できる関係にしておきましょう。     

このような失敗しないためには、信用できる不動産業者を見極める必要があります。メールや問い合わせへの返事の速さやフィリピン不動産の専門家かどうかなどしっかりと確認しておきましょう。

 

不動産投資には、メンタルコントロールも重要

 

焦りは禁物

 

手元にお金がなくなると焦りの感情が沸いてきます。しかし、投資は焦り売りで得をすることはできません。

購入してすぐに儲かる!といった甘い話はありません。まずは落ち着いて、販売業者としっかり話しましょう。

ただし、手元資金はとても重要なので、状況によっては損をしてでも手放す判断も大切です。

不安は当たり前

現在はたくさんの情報が溢れている時代です。
ネットの情報や他人から意見で不安になることもあるかもしれません。

 

投資をする上で誰でも最初は不安があるものです。
落ち着いた判断ができるように、顧問税理士や顧問弁護士など、専門知識があり責任をもって
助言をくれる人からの言葉を信じるようにしてください。

 

顔の見えない他人からの情報に振り回されて、
必要以上に不安にならないように、信頼して相談できる人を見つけておきましょう。

 

 

欲をコントロールして計画的に

海外不動産を行う人は、よくも悪くも投資にアクティブです。
仮想通貨の投資や、他人にお金を預ける投機などで失敗して、継続できなくなるケースもあります。

さまざまなリスクを考慮して、計画的に投資を行うようにしましょう。

フィリピン不動産投資のよくある失敗まとめ

今回は、フィリピン不動産投資のよくある失敗についてまとめますと

■購入前
必要になる費用の確認・コミュニケーション手段の確保・国の状況の把握などの事前確認を行う

■購入後
持ち逃げやフォローのない業者を避けるため、実績を確認し信用できる業者に任せるようにする

そして焦りや不安で損をしないように、メンタルコントロールすることが大切です。

フィリピン不動産の投資は今後成長が見込める分野ではありますが、
国内の投資とは異なる規制やルールもあります。

言葉や文化の壁、また各種詐欺などさまざまなリスクもありますが、
事前にしっかりとリサーチをして失敗のリスクを避けた上で投資を行うようにしましょう。

 

コラムニスト紹介


中矢健太朗(なかや けんたろう)/フィリピン財閥系不動産会社 DMCI HOMES ジャパンデスク担当

198955日生まれ。兵庫県神戸市出身。

新卒で関西の地銀に入行。大手不動産管理会社に転職後、2019年フィリピンのマニラに移住し、フィピリン最大手の財閥系企業「DMCI HOMES」に就職。マニラに居住しリアルタイムで現地の情報をお届けすると共に、物件の販売、物件見学ツアー、引渡しや賃貸物件の管理等も隈なくサポートしており、日本人オーナーからの信頼も厚い。