フィリピンの不動産投資に興味を持ち、
調べていく上で『プレビルド』という言葉を必ず見かけると思います。
皆さんも『プレビルド』とは何か？を知る為にこの記事をご覧になっていらっしゃるかもしれません。
ここでは、『プレビルド』とは何なのか？
『プレビルド』の物件でどんな投資ができるのか？
この2点について深く掘り下げていくことにしましょう。
ツアーや個別面談などもやっていますので、お気軽にLINEでお問い合わせください。
目次
プレビルドとは？
まずは『プレビルド』とは一体何のことなのか？詳しく紹介していきます。
建設開始前段階（建設前〜建設途中）の物件をプレビルドといいます
その言葉の通り、まだ実際に建設に至っていない企画段階の物件購入のことです。
日本では建設前の不動産販売は法律の厳しい規制の元行われており、
建築途中の物件を買うケースは例を挙げると高層タワーマンションの販売開始は完成の約２年程前から行われます。
一方、フィリピンでは新築物件発表〜新規購入受付が行われている段階だと、
建築現場には文字通り更地で何も建っておらず、現場は囲いで覆われているケースがほとんどです。
我々も現地不動産ツアー中、新規発表物件の建築現場にお客様をお連れすると必ずと言って良いほど「本当にここに物件が建つんですか？」との質問を受けます。
確かに我々日本人の感覚からするとこの販売方法に不安を覚える方もいらっしゃるかと思いますが、ASEANを始めフィリピンでは非常に一般的な購入方法ですので必ず覚えておきましょう。
完成済みの物件も購入することもできますが、
フィリピンのプレビルド物件、特に我々が取り扱っている大手財閥系デベロッパーDMCI Homesの物件であれば比較的短期のもので4年、長い高層物件で6年の工期がありますので、それぞれの物件に応じて4~6年前に予約、月々支払のスタートを切ることが一般的です。
プレビルド物件投資メリット
金額が大きい買い物と一般的に日本では言われている不動産にもかかわらず、まだ建設さえ始まっていない物件に投資を購入始めるなんてどうして？と思われるかもしれません。
完成後に購入するより安く購入できる
フィリピンのコンドミニアムの価格は建築開始前の段階での販売であるプレビルドをかわきりに、完成に近づくにつれて販売価格が上がっていきます。
例えばDMCI Homes のプレビルド物件の場合、不動産の販売方法や価格の更新方法に特徴があり、この段階での購入がキャピタルゲインを狙った際利益の一番出る可能性が高いタイミングといえます。
デベロッパー（開発会社）による物件建築が段階的に進んでいくに連れ、物件の立地と周囲の開発度合いにも寄りますが契約当初の販売価格が上がっていく傾向にあります。
つまり、プレビルド物件の第一棟目が発表された段階で予約、購入すれば最も安い価格で物件を購入できるというわけです。
いかに早い段階で不動産を購入するかが、今後の利益獲得の重要な鍵となることがお分かりいただけるかと思います。
完成するまで頭金を分割払いすればOK
完成物件は一括購入する必要があるのに対して、DMCI Homesのプレビルド物件は、物件金額の２０−３０％を完成するまで毎月分割で払っていくことができる仕組みがあります。
例えば当初価格が1000万円かつ完成までに５年（６０ヶ月）の物件の場合、その30％にあたる300万円を物件完成まで６０回分割で支払うこととなり、月々約５万円からの分割払いで物件を購入することが可能なのです。
残りの700万円は物件完成後に、ローンを組むか、あるいは一括現金支払を行うかその時の状況によって支払い方法を選択することができます。
プレビルド は少額に分割して物件を購入できるので、今纏まった自己資金の少ない方でも始めやすい不動産投資といえます。
ローンはいつ組むの？
物件竣工（工事が完了し、建物ができあがること）の後に、多くの日本の方が行っている不動産を購入する際と同様に残りの金額はローンを組んで支払うことができます。現地の金融機関の不動産ローンを利用します。金利は約５−６％と日本の不動産ローンと比較し高めとなっています。
前述したように、プレビルド物件の金額の20−30％を完成するまで毎月分割でご自身の手持ちの資金から支払う必要があります。
この金額分は、投資の大原則ではありますが余剰資金の範囲内で無理なく投資を行うようにしましょう。もしご自身の資金プランニングに不安等ございましたら海外不動産の知識のみならず、上記プランニングを得意としている私永田を初め独立系ファイナンシャルプランナーが在籍している弊社にご相談頂ければと思います。
ツアーや個別面談などもやっていますので、お気軽にLINEでお問い合わせください。
プレビルド物件のリスクとは？
プレビルド物件は、様々ないろんなリスクもはらんでおり、トラブルに直結発展しかねない事例事象も報告されています。
ここではプレビルドのリスクについて解説します。
完成遅延のリスク
よく発生しているプレビルドの問題は完成予定日からの遅延です。
フィリピン現地の大手デベロッパーでも当初に予定していた完成納期よりも半年から2年遅れることが実際にあります。
天候や資金繰りの問題など様々な理由が挙げられますが、日本のように完成予定日に計画通り建設が進むばかりではないということを予め念頭に置いておきましょう。
完成が遅延すると、遅延した分だけ投資からの利益を得る時期が遅れていってしまうので、ゆとりを持って投資できる資金を用意しておくことが大切です。
また弊社の取り扱うDMCI Homes社は創業以来一度も物件建設の遅延や失敗がないデベロッパーとして有名であり、そのような信頼と実績がある会社を選んで購入するのが最善でしょう。
建築が始まったが最後まで完成しないリスク
理由は様々ですが、デベロッパーの販売している物件が売れず
資金繰りがうまくいかなくなり結果、建築が中断することもあるので注意が必要です。
支払済みのお金は基本返ってきません。
これは自転車操業を余儀なくされている資金力中小企業のデベロッパーでありがちな事象です。
これを回避するためには、何かトラブルが発生した際にきちんと対応できるだけのフォローアップ体制の整備されている大手財閥系のデベロッパーを選ぶことが理想です。
まとめ
フィリピン不動産を検討し始めている方に向けて、プレビルド物件とは何なのか詳しくお伝えしてきましたがいかがだったでしょうか？
漠然とフィリピンの不動産投資を考えている段階から記事を読んだ後は、
実際に購入する場合の物件の種類の選定やローンのことまで想像できたのではないでしょうか？
海を渡った遠く離れた海外で、まだ見ぬ建設前段階の不動産購入だなんて！
と思っていた方も、正しい知識を持ち、
あらゆるリスクの可能性も押さえた上で不動産の購入を検討していただければと思います。
コラムニスト紹介
永田 智睦 (ながた ともちか)
API Gateway株式会社 代表取締役（CFP®認定者）
6年間金融機関に勤務後、個人保険代理店を営み法人化。
現在はフィリピン不動産販売会社や独立系FP事務所を中心に3社経営。
金融業界15年、独立して10年の経験を持ち、個人プランニングを約1000名近くの相談を受ける。
なおAPI Gatewayはフィリピン最大手財閥系デベロッパーの正規代理店として2019年、2020年と2年連続で日本マーケット売上高1位の実績がある。
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